ปัญหาเรื่องของสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรรที่เจ้าของโครงการต้องการส่ง มอบรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้กำกับดูแล แต่ลูกบ้านมักไม่ยอมรับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสภาพของสาธารณูปโภคที่ไม่เหมือนเดิม บางโครงการก็มีข้อพิพาทกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต บางโครงการก็มีข้อโต้แย้งกันว่า ฝ่ายใดควรจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคก่อนการส่งมอบ
สำหรับกรณีที่บริษัทเจ้าของโครงการยังขายบ้านไม่หมด หรือยังก่อสร้างบางส่วนไม่แล้วเสร็จ และต้องอาศัยสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการต่อเพื่อก่อสร้างและขาย บริษัทเจ้าของโครงการจึงควรต้องเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงระบบ สาธารณูปโภคเหล่านั้นเอง ไม่ใช่เอาเงินจากกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะบริษัทเจ้าของโครงการเป็นฝ่ายใช้และได้ประโยชน์ส่วนตัวแต่ฝ่ายเดียว แต่บริษัทเจ้าของโครงการส่วนใหญ่ จึงมีแนวความคิดที่จะโยนภาระหน้าที่ในการบำรุงรักษาให้เป็นอำนาจหน้าที่ของ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร เรื่องการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางหลังเข้าอยู่อาศัยเป็นเรื่องที่ลูกบ้านยุค ใหม่ต้องให้ความสำคัญ ควรศึกษาตั้งแต่แรกเริ่มก่อนการซื้อว่า บริษัทเจ้าของโครงการมีการวางแผนสำหรับการบริหารจัดการหลังปิดโครงการอย่าง ไรบ้าง และมีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด
หลังจากปิดโครงการแล้วบริษัทเจ้าของโครงการจะได้รับเงินประกันค่า สาธารณูปโภคคืนจากกรมที่ดิน (ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ) เพราะตามพระราชบัญญัติการจัดสรร พ.ศ. 2543 กำหนดให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องจัดให้มีหนังสือค้ำประกันจากสถาบันการเงิน เพื่อค้ำประกันการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการร้อยละ 15 ของมูลค่าก่อสร้าง
เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ และผ่านการตรวจการใช้งานโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐแล้ว บริษัทเจ้าของโครงการจึงสามารถถอนหนังสือค้ำประกันคืนได้ แต่ยังคงต้องมีหนังสือค้ำประกันของสถาบันการเงินอีกร้อยละ 7 ของมูลค่าสาธารณูปโภค เพื่อไว้สำหรับบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการบ้านจัดสรร
และเมื่อมีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดบริษัทเจ้าของโครงการก็จะต้องส่งมอบ ระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรเพื่อดูแลต่อไป และต้องโอนเงินร้อยละ 7 ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลไว้เป็นกองทุนอีกจำนวนหนึ่ง
บริษัทเจ้าของโครงการจึงต้องหาทุกวิธี แม้แต่การตั้งนอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้สำเร็จ เพื่อปลดแอกภาระทั้งหลายทั้งปวงของบริษัท ลูกบ้านจึงควรต้องรู้ให้เท่าทัน เพื่อจะได้นิติบุคคลบ้านจัดสรรที่ถูกต้อง และสามารถบริหารจัดการหมู่บ้านให้มีสภาพน่าอยู่ตลอดไป ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของบริษัทเจ้าของโครงการ หรือของใครคนใดคนหนึ่ง.
ที่มา dailynews.co.th วันเสาร์ ที่ 12 กุมภาพันธ์ 2554 กฏหมายรอบรั้ว
จาก
http://www.softbizplus.com/housing/1231-problems-of-transfer-facilities-and-common-areas-housing-from-the-developer-to-housing-estate-juristic-person
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น